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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  怎麼樣看房地產業和房地產服務業呢,房地產業很大,我們自己主要是看住宅這塊,中國一年住宅大概賣多少,不知道大傢有沒有概念,大概十億平米的新房,還有三億平米的二手房,導致瞭今天中國有多少住宅呢?溫總,前兩天政府工作報告上剛說過瞭,城市居民人均居住面積32.9平米,這個基數不好說,中國到底有多少城市居民沒有人能說清楚,有人這樣,有人說那樣,現在最大的數說已經也十億瞭,搞不清楚,我們假定有六億城市人口,乘32.9平米,大概200億平米的住宅。

  提問:你對途傢網的做法有什麼看法?

  還有人口的變化,所謂的城鎮化,最近說城鎮化非常多,但是城鎮化到底怎麼一回事,誰也沒有搞清楚,城鎮化是未來的一個趨勢,我不知道關心什麼事情,城鎮化對應的就是農民,農民的平均年齡應該是多大,多大的人應該當農民,今天的重要已經完全走上這條路瞭,今天在中國的農村已經沒有年輕人當農民瞭,全球因為發達國傢裡面農民的平均年齡都在60歲左右,中國今天大概就是在50歲左右,換句話說年輕人不在農村裡面,全世界都一樣,但是今天多少人沒有待在村裡,這個搞不清楚,也不重要,我這樣的人看事看什麼事兒,未來農民進城進到哪?三個地方,第一北京,第二沈陽,第三鐵嶺,去哪?這是一個大問題,我相信所有搞房地產還是做其他事情的人都關心這個事情,未來不管多少城鎮人口,比如說10億,很快,這個是非常可怕的事情,我們天天沒有太關心這個事情,我有一次跟美國人聊,他說你們在美國人眼裡是很可怕的事情,我說我們從小大概人就這麼多,他說假定你看一個有40億人口的國傢,你大概會怎麼想,他看我們就像他們看40億人口國傢是一樣的。

  提問:如果遇到賣房在房本下來以後一直不過戶,偷偷摸摸把房本做抵押繼續貸款,最後國五條出臺瞭還沒有過戶,怎麼辦?

  包括按揭,我們今天的按揭都是自己辦,老外的按揭專門有機構辦,等等等等,今天這個產業鏈我們國傢就是不夠健全的。

  在美國專門有這種負責產權的調查、保險的公司,雖然他們的產權比我們事兒多,因為他們地是自己的,地都有好幾百年瞭,當年美國人騎著馬,劃出來這塊是我們傢的。我們也有很多事兒,包括產權,房屋的檢查,最近說平安大廈海沙的事情,很多年以前,我們有一個同行臺灣的,專門做海沙屋的檢查。今天的交易資金來來回回這個事情不知道誰在做,一年十幾萬套,好幾千億的交易資金,就在這裡跑來跑去的,也沒有人給看住瞭,如果今天北京有一傢公司可以把這個錢看住瞭,他同一個時點的錢會超過支付寶,因為房地產交易的金額大,待的時間長,所以有一傢公司做這個生意很好。

  過去十年發展的比較快,我們選擇的一個新的領域,不動產服務業,我們這樣叫。大概說瞭十年,也算是房地產業務,你說我們叫服務業也可以,你說連鎖業也可以,反正總有人找我們開會,連鎖行業協會也找我們,我們覺得好象是連鎖行業,後來商務部管現代服務產業的找我們開會,我們說也算,房地產建設部也找我們開會。

  房地產業是一個比較大的行業,它的產值一年下來大概是十萬億,蓋房子這個事兒,一年累十萬億的"磚頭瓦塊"今年中國GDP剛剛過50萬億,GDP裡面占比20%左右,是一個比較大的行業;另外又是會持續發展很長一段時間的行業,世界銀行有一個數據,人均GDP超過1400美元以後,房地產新增投資額開始出現,當人均GDP超過4000美金,房地產新增投資額快速增長,人均GDP超過8000元以後,房地產新增投資額開始下降。2009年北京上海廣州深圳加上南京,五個城市的二手房的交易第一次超過瞭一手房。非常巧合的是2009年,京滬廣深的人均GDP第一次超過瞭8000美元。

  未來主要是兩個稅,一個是個人所得稅,一個是房產稅,個人所得稅短期對我們來說,因為我們主要看交易量,所以人都說中介把房價炒高瞭,他們根本不懂我們,我們主要看交易量,交易量有瞭什麼都好說,因為我們收傭金,如果沒有交易,再貴多收一點也沒有意義,過去我們看八年時間,從2005年開始,平均北京市的每一年,這個市場上大概會賣掉25萬套房子,07年調控市場很差,08年全北京的人都認為奧運會以後房價會降,因為政府說要降,那時候老百姓都心疼,但是沒有降,出現瞭金融危機,市場2008年9月份已經開始復蘇瞭,但是我們一般人不知道這個事情,所以2009年的年初,出臺瞭大量的促進房地產發展的一系列的政策,那時候買房都是愛國,今天我們愛瞭一個的國,買瞭一個大房,收瞭一個大稅。我們認為不管怎麼調,這個數據不會有什麼大的變化,短期會有影響,會有波動,長期來看不會有影響,無非成本怎麼分攤的問題,因為經紀公司理論上會對這個事情有一些作為,比如說我們跟賣傢談,因為最近市場有很多不確定性,我們就要在協議裡面約定,如果出現瞭繳稅怎麼辦,兩個辦法,一個是這個合同解除,第二種是繼續履行,履行的話這個稅怎麼分擔要說好。

  提問:這個價格趨於合理嗎?

  但是這個趨勢是不可逆的,從整個中國一線到二線到三線不斷的發展,這是我想跟大傢介紹的第一個問題,我們是幹什麼活的,就是做的存量房的生意。

  我們也看到瞭在美國除瞭經濟收入之外的外圍收入也占到這個收入的30%,這個圖就是我剛才說的,今天實際上有很多產品,很多服務的內容,市場規模有大有小,各個城市都有一些差異。這也是按揭的金融的產業,今天的空間也是很大的,我們剛才說北京的住宅資產15萬億,在銀行的按揭餘額隻有4000億,14.6萬億不是處在抵押狀態,14.6萬億可以做很多的事情。

鏈傢地產董事長 左暉

  總的來說,我們看出這樣的趨勢,這也是存量住宅的一個未來。對我們來說,我們是做存量住宅的生意,這個生意本身會越來越大,是個是不可逆的。原因非常簡單,就是因為中國的存量方足夠大,兩百億平米,什麼概念,假定一平米的均價6000元,有嗎?假定有6000元的話,中國的住宅資產總額超過瞭美國。

  3月19日,新浪樂居名傢講壇在北京大學成功舉辦,本期邀請到瞭北京大學校友、鏈傢地產董事長左暉先生進行"房地產經紀行業的機遇和挑戰"的主題演講。感謝北大房地產校友會、光華MBA項目中心、北京大學MBA聯合會對本次活動的大力支持。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-21/18421971845.shtml

新浪樂居名傢講壇之鏈傢地產董事長左暉

  今天的產業鏈不夠健全,我們公司的經理人從頭到尾什麼事兒都管瞭,從想賣到你買完,有一些事情他們也不知道自己能管,我問大傢一個問題,假如你買瞭一個房子,這個房子的產權有一點瑕疵,這是誰的責任?這個事情誰都說不清楚,第二個誰都覺得是中介的事兒,第三個是中介也覺得是自己的事兒,第四個中介沒有辦法承擔這個事情,因為我們國傢的產權是權屬登記的,理論上來說應該給經紀人開放權屬查詢的權利,這樣我們可以承擔這個責任,恰恰2010年4月1日,這個行業《房地產經紀管理辦法》30條恰恰寫瞭這個事情,要給誰誰誰查詢這個東西,提供便利,今天你要去查,人傢問你誰啊,沒有人查,這個事情就不好說瞭,這是今天的問題。

  提問:我們都知道鏈傢是做存量房的,但是新房的市場也很大,您在新房這塊有沒有什麼考慮?有沒有可能把新房的房源拿過來像二手房一樣做分銷?

  我們做房地產經紀又要看這個市場的傭金的總額,傭金跟五件事兒有關,存量房面積,平均單價,換手率,費率、委托中介比例,中國大陸二手房每年的傭金大概500億左右,今天的大眾化區,我們行業來看大概七個市場,北京、上海、廣深,另外15個二線城市加在一起,第五個市場是其他城市加在一起,第六個市場是香港,第七個是臺灣,就七個市場,我們的傭金總額大概一個市場100億左右,加起來700億左右。

  從這裡面我們說自己做二手房交易,一般是存量房的服務,未來一定會超過增量房的交易,美國人說到中國來跟房地產人士聊聊,出來的都是潘石屹,任志強,你到美國去和他們的房地產人士聊聊,出來的都是我這樣的人。美國大概七年一個周期,但是這次的周期時間稍微長一些,因為有金融危機,上一個頂峰2005年,全美交易瞭600萬套住宅,頂峰下來,最低的時候也有400多萬套,2009年的時候,二手房和新房的比是11:1,北京是2009年二手房的交易量超過瞭一手房的交易量,現在政府總在調控,我們說一手房就占這麼多點,天天折騰這個事兒有什麼用呢。

  北京610萬套住宅,單套的平均價格是250萬,換句話說北京的這些住宅的資產的總額是15萬億。這些所有的事情都是這個基數足夠大的基礎。我們沒怎麼盯著這個事情,大傢知道誰盯著這個事情嗎,最近出來很多稅,大傢都很不滿意,為什麼不滿意,你們也不知道,大傢都不滿意,你不表達一下不滿意都不好意思。第一個問題,你有理由不滿意,第二個,你又沒有什麼理由不滿意,現在北京一平米住宅的二手房,均價大概多少錢?三萬!假定容積率在2,容積率就是說一平米的地能蓋多少平米的房子,一平米兩層容積率就是二,三層容積率就是三,總有人說北京的容積率太低,東京的容積率是10,假定北京的容積率是2,如果住宅一平米價格三萬,一平米的地是多少錢,六萬。剛才說今年你買瞭一個房子,一平米地六萬瞭,這個地從農民手裡收過來的時候多少錢?我原來覺得是60,後來我看瞭一個人的資料說是20多,我們假定60,從60到6萬,一千倍,中間經過瞭層層的上漲,這個不重要,重要的是政府賺錢賺到哪,主要是一手房賣完,前面的那一截,今天的利潤已經很透明瞭,萬科為什麼在做工業化,怎麼能讓一個房子15天就長出來,他們是做資本的流動。但是就是從一手房賣完以後,到二手房這段,政府覺得收的太少瞭,假定一手房一萬塊錢賣瞭,地價是兩萬,到地價六萬,前面兩萬他撈瞭不少,後面的四萬沒有撈到,所以這是一個根本。他後來覺得這塊還不少,最近個人所得稅在嚷著,我看網上的人都很不嚴肅,從來沒有人算這個個人所得稅收的話,能收多少錢,人們都很憤怒,但是沒有人算為什麼憤怒,我自己沒事兒算瞭一下,大概占300億到350億(北京),什麼概念呢,2012年北京的財政收入個人所得稅一共收瞭280億,換句話說如果這個稅種一收,個人所得稅翻一番都不止,北京又是全國個人所得稅征收最高的城市,五年前我們海淀區個人所得稅相當於全中國的個人所得稅的2%,北京就這麼一個地方。

  左暉:全中國沒有人能夠說這個事情。

  我們引出這個事情,這個過程是不可逆的,我們還有幾個問題,就是換手率,二手住宅一年多少拿出來在市場上交易呢,北京現在的換手率大概不到3%,美國大概是10%到15%,我們在很多的國傢看到他們的這個數據非常穩定,美國、日本、哥倫比亞,南韓、南非、香港都是差不多。北京現在比較少,3%,北京大概有610萬套住宅,建委都不知道,因為我們是數出來的,我們在北京的一萬多人一個一個數出來的。

  左暉:有一些城市裡面可能有,但是未來泡沫越來越小,比如說你的工資變多瞭,泡沫就沒有那麼大瞭。

  左暉:價格下降也許會有也許不會,短期來看是這樣,如果要買房子今年下半年可以看看。二手房和新房都一樣,這個價格最終就是市場的均衡,因為大傢看看新房,看看二手房,綜合對比一下,都會平衡,稅反正聽來聽去,要不房主拿,要不然你拿。房產稅不會足以推動價格下降。

  左暉:大傢晚上好,謝謝大傢晚上抽出時間過來。今天有很多北大的同學在這裡,跟大傢說說我們這個行業,這是我最願意說的事情。在座的各位不管出於什麼原因都會對房地產有一些興趣,我是站在比較特殊的視角看待這個事情。

  總之今天中國的住宅按揭隻有七萬億,有一個指標跟GDP的對比隻有14%左右,美國和英國都在80%左右,他們的金融工具運用的非常充分,杠桿用的非常充分。總之這個差別很大,所以未來在不動產的金融服務領域裡面會有很多大的企業出來。這也是我相信未來十年在整個不動產服務業裡面非常大的方向和空間。

  我們公司是2001年底成立的,到現在11年多,當初開始做這個事情,坦率的說也不太清楚為什麼開始做,我們公司很多同事比較感興趣,經常問我,如果時光倒流,還會不會選擇這個行業?這個問題對我來說非常難,我說的時候我會說我會選擇這個行業,我很熱愛,其實有時候真的覺得不一定,我估計大概不會選擇這個行業瞭,因為沒有人願意沒事找事,這個行業非常辛苦,事情也非常多,管的人很多,我們公司現在有兩萬人左右,兩萬人,很麻煩。

  互聯網發展給經紀行業帶來的挑戰,我們看到互聯網和五傢不動產的服務商相比市值的差,未來的互聯網行業會在這個行業帶來很大的影響。包括整個IT的技術進步,也會對這個行業帶來非常大的變化,因為這個行業的特點時點非常多,我們今天辦個業務的後期和流程已經變得超級復雜,復雜的原因因為本來就復雜,第二個政府過去五年就幹這個事兒瞭,把簡單的事兒變得越來越復雜,就像西直門橋一樣,我總在想我們搞交通設計的人,我們找一個大師就說本著最難的時間,怎麼不方便怎麼來,我覺得都很難設計成這個樣子。現在我們房地產調控也是這樣,找一個人就說怎麼最差怎麼設計,都不一定能設計成這樣。今天超級復雜,復雜對我們來說也有好處,復雜瞭大傢就想找能辦利索的人,怎麼能辦好,比如說一個件兒的管理,你要辦按揭,需要很多件兒,怎麼管,我們要搞清楚這裡面的很多事兒,比如說中國人現在有多少種證,誰知道,這個證在不同的場景下應用還不一樣,比如是很多人會抱怨,你這個人很不專業,其實從我們來看,第一這個事情不應該經紀人幹,第二,怎麼讓經紀人看著不明白還可以把這個事情說的很清楚,這是我們要做的。所以我覺得IT進步的本身,我們已經在做一些事情瞭,比如說今天的中國按揭是很有意思的事情,今天的銀行根本不是銀行,就是當鋪,全時候買房子做的按揭的都是以人為基礎的,體來向我借錢,我看你的資信,給你批一個額度,80萬,首付三成,你買去。中國看抵押物,看房子,另外看人,抵押物來瞭就跟當鋪一木一樣,但是問題在於你買房子的時候,你買房的時候不知道能不能買,買那個時點不知道你能買還是不能買,今天就是這樣的問題,我們想假如這個事情我們給他們辦瞭,我們的競爭力就很強,所以我們就開始想怎麼把這個事情辦瞭,買房的時點我告訴你能辦還是不能辦,怎麼辦好這個事情,所以就是我們今天要做的很多嘗試來推動整個產業鏈的進步。中國的銀行現在沒有動力做這個事情,慢慢的就會有這個動力瞭。

  主持人:感謝於老師的精彩致辭,接下來是我們最期待的時刻,有請左暉左總跟大傢分享房地產經紀公司面臨的機遇和挑戰,歡迎左總。

  第二個業務做的是金融服務,金融服務我們主要做按揭的引見,一年的交易金額大概在1100億到1200億左右,按揭的金額在300億到400億,這是商業貸款,還有二三百億的公積金的貸款,北京每放十塊錢的公積金,有四塊錢是通過我們放的,所以公積金有幾個點是單獨給我們開的。朝陽專門有一個交稅的地方是鏈傢自己的地方。按揭服務今年做的是按揭的引見,你需要貸款,我們推薦給銀行。另外我們會做按揭的批發業務。今天我們把你賣給銀行,銀行會給我們一定的手續費。未來我們要想辦法變著法的賣,比如說銀行今天從我這裡貸一筆款,我付你千分之五的手續費,貸款金額的千分之五,我問大傢一個事情,如果我跟銀行談,你不用給我千分之五,你給我千分之一好不好,銀行願意吧!我說隻要這個人在你這裡待著,每年給我千分之一,他願意嗎?他肯定願意。因為中國住宅的貸款平均簽約時間是11年到12年,但是實際上貸款時間是五年,所以我說房價還不高,五年就把錢還瞭。所以銀行一定會願意,我原來給你千分之五,現在一年千份之一,平均下來也就千分之五,我們願意嗎,我們有沒有能力甄別出來哪一些人是能貸十年的,我們要把人給劃撥,保險的錢和按揭是非常逗的事情,按揭現在說是銀行最好的資產,銀行資產證券化會不會把按揭拿出來,銀行目前肯定不會,因為按揭資產太好瞭,違約率隻有1%左右,普通的農業貸款違約率大概一半,學生助學貸款違約率大概在70%。未來這些東西都不一定會賣給銀行,可能會賣給其他的錢,中國現在對貸款的管制越來越松。這是我們做的第二個事情,按揭的服務。說大瞭是金融服務,不動產和錢之間會有一些關系而已。

  左暉:房價太敏感瞭,我個人判斷未來房價漲幅會變小。

  我們在過去的幾年,對IT做瞭一些投資,投資的結果我跟大傢說一下,我們用瞭三年時間,把一套住宅上面的數據量從K提高到M,未來我們會提高到G,這裡面說下去比較復雜。610萬套的住宅,一年的交易量就15萬套左右,所以這個換手率非常低,這個月交易量非常高,大約4萬套,並且這個月的房價沒有上漲,所以我們發現其實這個空間非常大。

  左暉:現在我們遇到房地產糾紛的案例越來越多,我們跟各級法院打交道時間也很長,總的來說趨勢是向好的,大傢越來越按合同辦事,原來就是和稀泥,我們現在看到的,特別是北京一中二中,這方面的趨勢還是越來越好的。

  關鍵是這十億人怎麼分,怎麼擺,是擺在像北京的大城市裡面嗎,前兩天我看上海的一個規劃,說要做一個5000萬人口的城市,5000萬不算什麼,中國今天的大城市在人口占比裡面都是非常低的,比如說跟美國、韓國、法國、日本相比都比較低,怎麼擺人口是一個事情,現在誰都不知道。五年前麥肯錫分析瞭一個事情,從就業、安全、資源、能源、污染等方面分析瞭這個事情,以大城市為主,還是以小城鎮為主,還是今天大傢都在強調的城市群為主,這是很重要的命題。

  提問:我想問一下鏈傢作為一個行業提供什麼樣的服務可以讓持有房的業主願意以比較低的房子給鏈傢?

  左暉:那個房子37平米,350萬,報價比較高,但是的確有客戶出到320萬,這個的確很誇張。

  等等這些事情如果沒有相應的IT的投入,我們很難做好。這對企業的要求也變得越來越高,所以這也是風險。

  提問:但是還是會漲?

  提問:剛才您提到北京有610萬套房源,我知道鏈傢是做存量房的,這裡面有沒有包括新房的數量,如果包括新房的數量,新房每年都會增長,大概增長的比例是多少?第二個問題,現在北京存量房市場應該是比新房市場的交易量要大,今年開始北京調控也許要針對存量房市場,您剛才也對這個調控也一些朴子市農地貸款率利最低銀行微詞,您看的話,北京應該怎麼調整存量房市場會對市場比較好?

  但是我想不管怎樣這個行業也是過去十年快速發展的十年,2011年年底成立十周年,房地產服務行業的十佳十年的企業,搞瞭一個活動在九華山莊,搞的特別大,我去瞭一下。大傢就說中國的企業平均能活三年,你們活瞭十年,活的還挺長的,為什麼活這麼長時間,我是第一個上臺的,他們從後面上來一個一個說,我最後一個說,我聽他們說的都特別慷慨激昂,都是我們怎麼樣怎麼樣,我覺得很奇怪,其實這個事情是這樣的,你活下來大概因為什麼,因為你趕上這段瞭,趕上這段房地產快速發展,北京的市場非常大,所以我說十年前跟我一塊經營的公司,到今天都還在呢,一個死的都沒有。所以我覺得這個問題非常滑稽,當然瞭,畢竟過去十年是這個行業快速發展的十年。

  第三個是租房。租房生意未來在中國是非常大的生意,中國人未來租房會越來越難,租金在未來很長時間裡面持續上漲是不可逆的,比房價的持續上漲更迅猛。尤其是大城市裡面,租賃問題很難解決,今天在核心城區裡面,大概有500萬套房子,大傢知道有多少間嗎?單套2.2間,500萬套1100萬間,大概核心城區住瞭兩千萬人,大概每間裡面住兩人,還有很多類似我這樣的,一個人占好幾間。在相當長的時間裡面這個問題解決不瞭,因為全世界沒有一個大城市人的租房是通過散租市場解決的,通過個人的房子裡面去租賃,解決這個城市的租房的問題,這是核心的問題。我們自己也有一個願景,N年以後我們是全世界最大的二房東,如果真的可以做到,也是非常瞭不起的。我跟同事也說,我們公司的願景和每個人的目標都是一樣的,有一天我可以吹牛,我怎麼樣怎麼樣,我說人這一輩子快樂的事情沒有多少,要有機會吹一個牛很好,人吹牛一般都不會無中生有,隻不過是錦上添花。這是我們公司和我個人職業生涯的願景。

  通過以上的時間把我們的行業和企業簡單的跟大傢做瞭介紹,大傢有什麼感興趣的事情可以聊一下。謝謝大傢!

  提問:新國五條會對鏈傢產生什麼樣的影響?

  左暉:我估計細則4月1日前會推出來,總之壓力很大,也不知道這個東西怎麼出來的,出來以後大傢的反映也比較大,原來的稅也有,06年國稅總局就出現瞭這麼一個條文,個人所得稅方案裡面也專門寫瞭,2006年9月份還出瞭一個問題,20%或者全額的1%到3%收,全中國的各個城市都按照全國的1%收的,現在差額20%,所以大傢很著急。

  以下是講座實錄

  所以這的問題對我們影響不大,對我們影響最大的肯定是房產稅的征收,並且未來一定會征收的,我剛才已經說瞭,不要白不要的錢,但是房產稅的問題很多,因為中國老百姓都不願意讓他們收稅,老外很多人收也收瞭,不動產收稅的目的是為瞭讓這個區域增值,蓋學校,警察必須多少小時每天在我們這裡轉悠,我給你錢就是雇你到我們這裡轉悠,大陸交這個錢不知道幹嗎,但是不動產稅一定會收,如果收的話,對我們行業應該是一個利好,北京經常有一個指標,個人自有住房率70%,聽起來有70%的傢庭有房子,這個數怎麼出來的,是用這個市場上的房屋總套數除以總戶數出來的,但是很多人有很多房子,到底多少傢庭有房子呢,這個事情就沒有人告訴我們,也沒有媒體追過這個事情,所以我們自己算瞭一次,我們有一些假設,大概40%到45%的傢庭有房子,這兩個數的差中國比美國大很多,美國房屋總套數除以戶數大概60%,美國人擁有自己的房屋大概50%左右,美國的高凈值人群投資在不動產上是很滑稽的事情,如果今天不動產稅出來瞭以後,我們認為更有可能促進有多套住房的人降低持有住宅的量,會給這個市場帶來更多的物業交易。我們今天擔心的是收稅收不上來,這個就麻煩瞭,因為中國人是不交稅,我們交什麼稅,中國沒有任何稅種是申報的,如果沒有人交怎麼辦,他一定會說等你賣房子的時候一塊交瞭,對我們做流通行業的就麻煩瞭,所以我們最近絞盡腦汁幫助他們想怎麼收稅。

  提問:現在的獨生子女結婚自己有一套房子,爸爸媽媽有一套房子,爺爺奶奶,姥姥姥也有房子,到最後一對年輕人有八套房子,最後會不會因為繳稅導致很多的問題。

  左暉:除非這個人口結構發生瞭變化的話,是一個倒金字塔,有這個需求的人怎麼占有這方面的市場;第二個他有這麼多的物業一定會賣掉瞭,賣瞭以後就有人接,這個就沒有什麼問題瞭,但是不會出現房屋過剩的狀況。你存量足夠大以後,你當傢也會想,這個錢我怎麼拿回來。

  提問:你怎麼看房地產使用年限到期以後,國傢怎麼來征收?

  從政策面來看,都傾向於要往小城鎮的方向引導,但是事實上會怎麼樣,很難講。因為今天的政策的傾斜是很滑稽的事情,如果你把今天的資源投入到這個流向,跟人口的流向一看完全是反的,過去五年中國的政府把資源往西部投,但是資源還是從西部往東部流,政府有時候也迷信自己的這些東西。

  提問:在您創業的時候肯定會遇到困難,你遇到的最大的困難是什麼?

  左暉:我碰到的最大的困難是落後人都問我你碰到什麼困難,我生性比較散漫,真沒有碰到什麼特別難的事情。你們知道最近網上很多房子的信息都是假的嗎,你們知道鏈傢都是真的嗎?我們自己查瞭一下,92%,我們基本上是真的,有時候假主要假在兩個地方,第一個是沒有及時下架還有一個價格變更,網上沒有變更,我們自己做瞭一個軟件,用我們的內網清理,我們叫自己真房源百分之百,這個事情特別逗,鏈傢第一天開始就面臨這個問題,第一天在報紙上做廣告,我說人傢房子怎麼一個月500塊錢就可以租到,我們為什麼1500塊錢才可以租到,我們同事說他們全是假的,我還不信,我打電話問你們500塊錢的房子有沒有,他們說有,我說我看看,電話那邊就說小張500塊錢的房子還有嗎,我就聽到瞭,那邊就說沒有啦,他就跟我說沒有瞭。後來我們就以直報1500,不知道什麼時候就成假的瞭,2011年我們放瞭一些房子,也沒有問題,2011年底我們就說全部放真房源,我們內部開瞭一個會議,他們說不行,說2012年的春節,我們這個行業本來一月份就淡,他們說不行,說在三月份開始做,我說有道理,然後二月我們開會說從三月份開始,他們說不行,說你看現在市場這麼好,損失太大瞭,後來我實在受不瞭,說三月份開始,我開會時候承諾,誰敢發真實房源,我保你端口來源量立刻下降30%,因為我們都有這個數據,人傢房子30萬,你的房子怎麼50萬啊,我們內部在過程中會經歷這些事情,還好我自己覺得這個事情應該做。

  提問:比如說這個人想買房,在鏈傢交瞭意向金,最後沒有成交,拖瞭三個月還沒有還錢。這個您怎麼看?

  左暉:我覺得中國人很有意思,我們在外面的時候看人,說中國人不太守契約,前兩天有一個人,我自己在微信上寫中國人碰到問題的四步法,大概什麼事情呢,買瞭一個房子,這個房子同樣的戶型,300萬的,320萬的都有,他買瞭320萬的這個,後來因為個人的原因,這個房子已經交瞭定金瞭,他就買瞭另外那個300萬的,找我們來,說中介費要退,定金要退,我們說中介費可以退,定金交給房主瞭,房主說可以,我給你退一萬,然後他們都在微博上轉這個事情,說黑中介怎麼樣,他說這個事情就是這樣,那邊有300萬的房子你不推薦,為什麼推薦320萬的,我想說的是,我們內部為這個事情討論過兩回,因為我不太確定這個事情是什麼,因為交意向金的環節,我們是不收中介費的,意向金合同和傭金合同是分開的,如果意向金轉到業主手裡我們認為是定金,如果意向金在我們手裡,意向金的作用大傢知道嗎,是要約金,房主說兩百萬賣,這個人說150萬買,我們說交一萬塊錢的要約金,我們問房主150萬賣不賣,如果賣的話,這個錢就變成瞭定金瞭,如果不賣,就把這個錢退回去,我想說首先意向金不可能有我們中介費的事情,這是第一個;第二個,如果不退的話,應該是這個錢轉給房主瞭,如果長時間不退,如果他願意的話,我們現在鏈傢在線有投訴的公式,他可以把單子拿出來,看看怎麼進展,怎麼處理的。

  2013年政府的基金裡面有一個項目,因為政府的財政收入裡面不包含土地出讓金的,這裡面有一個項目,土地出讓金收入的預算是258億,換句話說,如果他收瞭個人所得稅,如果你是大當傢的,你會把這裡的利潤放過去嗎?

  左暉:我剛才說瞭,北京的二手房的傭金一年大概100億,新房的傭金大概20億,這20億還是要全部拿過來才20億,所以開發商有一半是自己賣的,交給代理公司的隻有10億,我們又沒有什麼資源,我們劃拉過來也就5億,占我們的比例非常小,我們又費很大勁。

  提問:五環的房價突破兩萬瞭,每當國傢出臺一個政策,基本上都是進一步推高房價,您對房價怎麼看,未來房價走勢是什麼樣的?如果我們出手二手房,哪一個位子比較好?



  IT技術的進步本身會對這個產業鏈帶來非常大的變化。這也是對今天這些服務企業來說一種能力的要求和成本的要求,比如說北京今天這麼多房子有多少種戶型?很難說清楚,也許有人會說北京有露臺的房子,你給我看看,這個事情你說怎麼找呢,比如說北京今天號稱地鐵線全球最長的,我不知道你們去沒有去過東京和香港,您會覺得他怎麼變成最長的,一點都不方便,但是事實上就是。但是在這些城市裡面,不僅僅比他們,比上海,北京地鐵有多少個出口嗎?這些事情非常重要,我們研究從傢裡步行到口十分鐘,這是一個可以接受的距離,所謂的就是在地鐵旁邊的房子,但是我們要清晰的定義到這個樓棟,這個樓到地鐵最近的口步行多長時間。

  左暉:全世界有房價介入最早的就是荷蘭,如果你簡單看漲瞭很多,但是去掉通貨膨脹的因素,還是很平穩的,如果你認為全世界今天是一個大的通脹周期的話,不動產價格的下降可能性就變得非常小瞭。

  提問:美國的房地產六七年有一個循環,美國的人民也很害怕房地產,您覺得中國的房地產有沒有泡沫?是怎麼看的?

  現在的新房量足夠大瞭,未來還是要靠存量支撐,我們做的生意就是這麼多的物業,這麼多資產,想辦法在這裡折騰出一些生意,這是我們幹的活,大概就是這樣的。

  提問:中國的物業租售比非常非常差。

  左暉:未來會好,房價是預期收入的體現,中國和美國最大的區別在於,中國人都覺得十年後的工資遠遠高於今天的工資,這是最大的區別。

  提問:四月份北京要出20%的稅務,對北京的二手房會有什麼直接的影響,會不會因為二手房的成本上漲,新房有所上漲?房產稅三五年以後會不會出,造成的供給量大量的擠出二手房價格會有一定的下降?

  今年中國的特點是一二三線城市就跟三個國傢沒有什麼區別,各幹各的,今天中國調控的問題在於我們都在北京,今天的事兒都是北京的事兒,北京的房價一漲他覺得全國的房價都在漲,所以就下手瞭。像成都,是大城市瞭,成都其實房價沒有怎麼漲,我們自己的監控,假定2010年12月份北京的房價是100的話,2011年12月份是89,2012年12月份是115,假定2010年12月份成都的房價是100,2012年成都的房價是98,是這樣的狀況,所以差別非常大。總的來說今天就是這樣的問題。

  今天這個是一個變數,做房地產的人都希望往大的地方集中。比較好幹,小的地方不好幹,但是我想這是一個變數,這也是未來的機會。這是我剛才說的各個地方二手房和一手房的交易量比,人均GDP相關性非常高,8000美元以後,二手房就會超過一手房,因為有很多種原因。

  左暉:首先要看租金的穩定,還有租期的服務的穩定,我們是做兩個方面,一個是給你一個穩定的收益,第二個是租期內的服務,這個就很多瞭。我們就是找那種願意為品質多付一點價錢的人,我們在房主來看一點優勢都沒有,很多人給房主的錢比我們多,這部分人就是我們的客群,什麼樣的人是我們的客群,我把房主的房子租出去,但是好好的,別出事兒。

  提問:現在還有一種房源學區房,已經到十萬瞭,你怎麼看?

  美國住宅按揭隻有30%的錢是銀行出來的,70%的錢壓根兒和銀行沒有關系,中國未來會朝這個方向快速的走。

  北京大學房地產校友會常務秘書長於魯:各位老師、各位同學,大傢晚上好,我是北京大學房地產校友會的於魯,北京大學房地產校友會專辦於2006年,宗旨是成為北大在房地產業內校友的精神傢園。第二屆校友會換屆以來,在吳會長的代理下,成功的推出瞭博雅講壇,博雅沙龍和博雅分享會等系列的專業活動。同時還即將推出博雅人生這樣的訪談節目。

  左暉:不太合理,但是美國的學區房也很貴。今天大傢買房子的時候有時候不是看單價,而是看總價的,總價其實不是非常高,但是單價真的很高瞭,那個房主報的是比較高的,但是有人跟到320萬我還是挺驚訝的。

  我大概就利用一個小時的時間,把我們眼裡看到的行業跟大傢做瞭介紹。我們企業大概成立瞭11年半,今年是12年,我們在未來可見的時間裡面,主要的業務方向大概三個方面,第一個方向就是在不動產經紀,我們做存量房的住宅中介業務,無非就是今天在北京,明天去上海,我們目前在全國有8個城市,1200多傢門店來做這個生意,這個生意我們主要管理的就是市場份額,我們現在的北京市場份額大概是36%左右,實際上北京100套房子我們隻在74套裡面競爭,我們叫目標市場。比如說像懷柔、密雲,我們都不去做瞭,比如說一些商業,我們都不做。在74套裡面,我們拿走瞭36套,我們主要管的是這部分的數據。在目標市場裡面,大概有八套是通過非中介交易的,92套通過中介交易,92套裡面我們做瞭47套,這就是北京現在的情況,未來可能在全國就慢慢的做瞭。

  左暉:新房子一賣就變成存量瞭,隻要交易過就變成存量瞭,每年北京存量防會增長七萬到十萬套,今天的調控主要有很多的問題,沒法細說,比較片面,一根筋,就看一個事兒,我五年前就出瞭一個招,從每年開始不許買賣房子,實際上限購就是把市場關瞭一半,能關一半就可以把另外一半關瞭,過去幾年一直在一條道上跑,不是說這條路不對,但是其他的對一樣沒有選,這是一個問題,如果再增加供給方面想辦法,出去北京真正做到賣兩套,買一套,多好。限購之後外地人購房比例從30%降到7%,但是外地人賣房的比例也在下降,原來買的那些人說以後再也不能買瞭,就不賣瞭。

  提問:您提到現在網絡的房屋信息缺乏相對的真實性,我想請問您,現在有在房地產界比較資深的專傢,他們對於房價的預測,您覺得他們預測的邏輯思考點在哪?還有他們的言論對於後期的房價走勢有沒有影響?

  左暉:今天的房地產信息跟價格沒有什麼關系,第一今天的房價有很多種口徑,實際上那些嚴格都不太靠譜,價格的數據最多的就是我們,我們每年在北京有七萬宗交易,他們的數據都不太可信,因為大傢都各看看的數。第二個你說有一些人說明年三二順位設定月份房價暴漲,到底是什麼關系,是他們預測的準還是政策的影響,我覺得原因都有,我們說消費者是非理性的,但是也是看到瞭供需關系的不平衡,第一他們看到規律,第二因為他的發言權也會影響這個事情,兩個原因都有。

內容來自sina新聞

  左暉:租也有一些切法,現在我們切的是一萬到三萬月薪的人,途傢有自己的切法,我們切的是長租,他們切的是斷租,這樣切出來很多的企業,像我們和途傢,還有漢亭。我跟羅軍也交流過,他現在做的方式,我覺得非常好,唯一不確定的是他的市場會不會受限制,因為春節的時候我在三亞,在馬路上閑逛,旁邊有一個賣樓的,我跟他閑聊,他說我們的房子賣瞭以後途傢會幫你租,我覺得他們很棒,開發商幫他們推廣,但是三亞是很特殊的地方,供遠遠大於求的,在中國很多的城市既是旅遊城市,又是商業城市,供小於求的情況下,我猜途傢未來還會涉足到商務裡面去,今天的服務業,大傢都不斷的切,切來切去無非就是看今天和未來這個蛋糕多大,我能占多少,途傢在他們的份額裡面占瞭很大,但是問題是這個蛋糕不夠大。謝謝大傢!

  今天,我們又榮幸的和新浪樂居、北大光華MBA項目中心和北大MBA聯合會共同邀請到左暉校友跟大傢分享房地產的機遇和挑戰。感謝老師和同學們的參與、支持。期待左暉校友的精彩分享,祝大傢渡過一個美好的夜晚,謝謝大傢!

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