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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

以房養老擬在北上廣漢先行試點 初次貸款不超500萬

  以房養老保險有望4城市試點 保監會嚴控市場風險

  千呼萬喚,以房養老保險方案終於要成為現實。

  記者昨日(3月20日)獲悉,為貫徹落實國務院《關於加快發展養老服務業的若幹意見》有關要求,豐富養老保障方式的新途徑,保監會決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

  同時,保監會近日還向各傢人身保險公司下發瞭《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》),並擬在北京、上海、廣州和東石鄉民間二胎房貸利率武漢四地率先開展試點,對參與保險的人群和從事該業務的保險公司都有明確的要求。

  從業險企註冊資本不低於20億元長鄉民間二胎借貸

  據記者瞭解,所謂"老年人住房反向抵押養老保險",是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務,即擁有房屋完全產權的老年人,將其房屋抵押給保險公司,繼續擁有房屋居住權,並按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故後,保險公司獲得抵押房屋處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。而這項業務的簡稱,就是通常說的以房養老。

  保監會表示,當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點,盤活老年人房產,有利於豐富老年人的養老選擇。據介紹,反向抵押養老保險屬於商業保險范疇。開展試點,在不影響老年人既有養老福利的前提下,增加瞭一種新的養老方式,老年人可根據個人生活狀況和養老需求自願投保。

  《征求意見稿》中明確表示,以房養老保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。同時,保險公司參與以房養老試點也是有要求的,即包括開業滿5年,同時註冊資本不低於20億元,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等。

  根據保險公司對於投保人所抵押房屋增值的處理方式不同,試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。其中,參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益,通過定期評估,對投保人所抵押房屋價值增長部分,依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。而非參與型產品,則指保險公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價值增長全部歸屬於投保人。

  有不願具名的險企人士向《每日經濟新聞》記者透露,如果是參與型的話,假如以後房價上漲的話,老人也可以每個月多拿到一定的增值年金。如果是非參與型的話,每個月的領取金額將是固定的,在房產增值之後,其領取金額也不提高,而房產增值部分所帶的金額就給到繼承人瞭。非參與型從操作層面可能會更簡單,更像一個非固定期限的貸款。對於具體的保險產品來說,各傢保險公司可以根據這兩個大的框架,來自主來設計產品。

  單筆合同初次貸款不超500萬

  此次《征求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點是有總量限制的。該《征求意見稿》要求試點期間,單個保險公司開展試點業務,接受抵押房屋的評估價值合計不得超過:4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分。單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。

  若以一傢保險公司的總資產為1000億元為例,其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億元+0.2%×800億元=9.6億元。事實上,壽險公司中總資產超過1000億的公司並不多。

  事實上,以房養老的開展作為一項新事務,對客戶和保險公司而言,都面臨挑戰。

  在客戶層面,首先解決的是觀念問題,反向抵押養老保險是一項新生事物,社會認可度和接受度有待提升,能否被老年人及其傢人接受是一個重大挑戰。為此,保監會要求保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹,明確提示消費者抵押房產的後續評估、管理和處置情況,不得誇大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用;不得向不符合相關要求的客戶推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估,費用由保險公司和消費者共同負擔。

  另外,對於該產品的銷售,對保險營銷員也有要求,需要持證上崗,經考核通過後才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為瞭充分保護客戶的"反悔權",征求意見特別提出該產品的"猶豫期不得短於15個自然日",比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。

  對於保險公司來說,也面臨諸如房價漲跌,70年產權等諸多問題。上述險企人士認為,這個市場總量不是很大,這個業務也是特別復雜的,其面對的也是一些特殊人群。保險公司還需要考慮一些風險的問題,比如房價漲跌的風險等,總的來說,這個業務也不會做得特別大。保險公司這個業務量隻要限制在一定的量,其風險還是可控的。

  某險企的陳先生在與《每日經濟新聞》記者交流時認為,這個業務面臨很多風險,如70年產權的問題等等,預計保險公司的做法會比保守的。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08102655132.shtml

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