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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

報告稱近八成地產類上市公司財務存在粉飾嫌疑



商務部信用評級與認證中心授權本刊發佈 《中國非金融上市公司財務安全評估報告》 (2013年春季)

  2013年中國上市公司總體財務安全狀況近5年最差玉里鎮農地貸款率利最低銀行比較

  近八成地產類上市公司財務存在粉飾嫌疑

  商務部研究院信用評級與認證中心 韓傢平 蒲小雷

  國際金融危機爆發後,世界經濟陷入谷底,至今尚未走出陰影。受內外因素影響,近年來我國經濟也出現瞭波動和下滑,尤其是2012年以來我國宏觀經濟系統性風險加大。

  重振實體經濟已經成為各界的共識。上市公司中的非金融類公司暨實體經濟企業是我國經濟的中堅力量。重振實體經濟,更需要上市公司的崛起。

  為瞭給宏觀經濟決策提供科學數據支持,為新竹縣融資借貸廣大投資者提供價值投資依據,商務部信用評級與認證中心采用Themis技術,根據2008-2012年全部中國非金融上市公司財務數據,系統分析瞭近5年來我國實體經濟上市公司財務安全狀況,涉及上市公司2230傢,並撰寫瞭《中國非金融上市公司財務安全評估報告》(2013年春季)(下稱"報告")。

  報告認為,2013年我國非金融上市公司總體財務安全狀況下降,是自2008年國際金融危機以來總體財務安全最差的一年,超過1/4(25.88%)的非金融上市公司財務狀況出現風險或高風險。34.35%非金融類上市公司存在財務報表粉飾嫌疑。

  2013年中國上市公司總體財務安全狀況近5年最差

  2008年金融危機以來,中國非金融上市公司財務安全總指數(下稱"FSI總指數")呈現先升後降態勢,2010年FSI總指數達到最高值後,FSI總指數連續3年呈現下降趨勢。

  2013年,中國上市公司總體財務安全狀況是近5年中最差的一年。2012年中國上市公司總體財務安全狀況下降幅度較大(-1.79%),2013年FSI總指數仍將下降,說明上市公司的整體財務安全狀況進一步下滑,中國上市公司財務安全形勢將更為嚴峻。2013年FSI總指數為5248.49點,較上年度下降瞭57.66個基點,降幅為1.09%。財務安全狀況下滑包括:相對整體營業規模,我國上市公司的總體資產規模較大,資產存在一定泡沫化;從成本指標看,我國上市公司總體成本上升速度較快,成本成為吞噬企業利潤的主要原因;實物性資產周轉仍然存在異常。其中,固定資產周轉變化度更為異常,說明固定資產投資過大,同時固定資產投資回報率很低;借款效率普遍低下。大量上市公司借款對銷售的貢獻度很小,借款被用於各種不能產生銷售的無效環節中。

  通過多期連續分析,中國上市公司FSI總指數走勢與GDP增長率走勢呈現正相關關系,根據FSI總指數變化情況分析,預計2013年我國GDP增長率將在2012年基礎上略有下降,預計為7%~7.5%。

  中小板財務安全狀況最好、主板和創業板財務安全狀況各有隱憂

  在A股市場,由於各個板塊對上市公司的指標及上市門檻要求有所差異,上市之後各板塊公司所表現的財務狀況也有所不同。

  主板市場。2009-2012年,非金融上市公司FSI主板指數基本處於持平或上升狀態,這說明2008年世界經濟危機爆發後,特別是我國2009年經濟和金融刺激政策實施以來,主板上市公司並未受到經濟危機影響,2009年以後經濟和金融刺激政策紅利主要給予瞭主板的大型國有企業。

  但2013年 FSI主板指數同比下降瞭54.19個基點,降幅為1.09%。這說明主板上市公司獨享的政策紅利已經走到盡頭,2013年主板上市公司財務安全狀況也開始下滑。

  具體而言,近年來我國經濟刺激政策的大量貨幣資本主要流向瞭主板企業,造成主板資產泡沫化非常嚴重。

  同時,成本上升速度過快,企業利潤被成本嚴重吞噬;無形資產存在高估現象,許多企業通過高估無形資產達到虛增企業規模的目的;運營環節中債權債務周轉嚴重惡化。在加快回收債權的同時,償還債務的速度較慢。這必將引起中小供應商的資金壓力,造成中小供應商的資金短缺、危機甚至破產;借款使用效率非常低下。主板上市公司的總體借款效率遠遠低於中小板和創業板上市公司,其大量借款被用於無效環節。

  中小板市場。長期以來,中小板上市公司的財務安全狀況一直遠遠領先於主板和創業板。但是近5年來FSI中小板指數一直快速下降,這說明2008年國際金融危機爆發後,中小板上市公司受到的沖擊較大,總體財務安全逐年下降。

  創業板市場。2011年以前,創業板上市公司的財務安全狀況一直領先於中小板和主板上市公司。但是,2012年創業板上市公司的財務安全狀況迅速惡化,降幅超過瞭12%。2013年,FSI創業板指數同比又下降瞭124.4個基點,降幅為2.28%。目前,FSI創業板指數僅比FSI總指數高113.38個基點,創業板已經成為證券投資市場高風險區域,如果財務安全狀況進一步下滑,創業板市場財務安全前景堪憂。

  具體而言,創業板市場非金融類上市公司存在成本上升速度較快、無形資產嚴重高估、賒銷債權周轉期不斷擴大等問題。

  農林牧漁業整體出現回暖 機械等行業下滑趨勢難改

  結合國傢統計局和Themis模型分類標準,中國三大產業中,第一產業所屬一個門類行業,即農林牧漁業;第二產業所屬11個門類行業,即采礦業、機械工業、鋼鐵工業、化學工業、食品工業、紡織工業、醫藥工業、其他工業、公共事業、建築業、多種經營行業;第三產業所屬8個門類行業(金融行業除外),分別是商務流通領域的交通運輸業、倉儲業、批發行業、零售行業、住宿和餐飲業、電信業、計算機服務業以及生產和生活服務領域的房地產業。

  FSI第一產業指數在2011和2012年連續兩年下降後,2013年較快回升,財務安全狀況好轉,反映出第一產業整體出現回暖。

  FSI第二產業指數近兩年連續快速下降,同時是2013年唯一下降的產業。

  由於第二產業上市公司行業和企業眾多,致使FSI總指數下降。這說明,2013年我國第二產業財務安全下降將是上市公司總體財務安全下降的根源,工業制造業總體財務安全狀況較為嚴峻,影響宏觀經濟走勢。

  FSI第三產業指數連續兩年下滑後,2013年將出現小幅上升,第三產業整體穩定。由於房地產業財務安全指數遠低於其他行業,使FSI第三產業指數偏低。

  2013年,在20個門類行業中,行業財務安全指數上升的有10個行業。其中,行業財務安全指數上升幅度最大的是公共事業,行業財務安全指數同比上升瞭13.98%;其次是房地產業,財務安全指數同比上升瞭11.49%;第三是批發業,行業財務安全指數同比上升瞭6.23%。其他財務安全指數上升的行業有:零售業、多種經營業、農林牧漁業、紡織工業、化學工業、醫藥工業、食品工業等。

  行業財務安全指數下降的有10個行業。其中,采礦業和倉儲業、建築業的行業財務安全指數下降幅度最大,分別是12.19%和11.86%,7.45%。其他財務安全指數下降的行業有:鋼鐵工業、住宿和餐飲業、運輸業、服務軟件業、其他工業、電信業、機械工業等。

  值得註意的是,雖然上升行業和下降行業數量持平,但是下降行業的下降幅度均值高於上升行業幅度均值,因此我國總體財務安全指數仍處於下降趨勢。

  從20個行業財務安全指數的絕對值來看,2013年FSI醫藥行業指數最高,指數值為6225.8點,行業整體財務風險最小;第二位是食品工業,FSI指數值為6124.48點,行業整體財務風險也很小。FSI房地產行業指數最低,行業指數值為2432.55點,行業整體財務風險最大;其次是建築業,行業指數值為3973.46點,行業整體財務風險也非常大。

  報告指出,2013年,房地產業財務安全指標有以下三個問題需要關註:債權債務周轉嚴重異常,主要體現在債務支付極為緩慢;借款使用效率仍然非常低;資產效率非常低下,資產泡沫化嚴重。

  766傢上市公司存在財務報表粉飾嫌疑

  通過Themis純定量異常值評級分析看,在2230傢樣本中,有766傢上市公司存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑,占全部樣本上市公司的34.35%。

  從行業情況看,房地產上市公司存在財務報表粉飾嫌疑有96傢,行業占比達74.42%;第二是多種經營業,存在粉飾嫌疑上市公司35傢,行業占比62.5%。

  存在財務報表粉飾嫌疑、同時又存在財務風險的上市公司數量為306傢,占所有存在財務風險上市公司總數(602傢)的50.83%。說明由於面臨股價、監管和退市等壓力,越是財務風險大的上市公司,其財務報表粉飾的動機和意願越強烈,出現財務報表粉飾的可能性越高。

  粉飾主要集中在公司運營環節的科目,包括銷售成本、銷售收入、應收賬款、應付賬款等。在運營環節粉飾最嚴重的會計科目是應收和應付科目,這兩個科目存在壞賬計入應收賬款、應收賬款藏匿、應付賬款藏匿等。

  此外,該報告還對重點區域上市公司財務安全狀況進行瞭分析。分析顯示,近兩年來,多數區域FSI指數均處於下降趨勢。其中,北京市FSI指數下降最快,累計降幅為10.79%;其次是江蘇省,累計降幅為8.41%;第三位是浙江省,累計降幅為5.73%。說明這三個區域上市公司財務安全狀況下降較快,應引起關註。

  從優秀上市公司比例看,較優秀上市公司占比最高的是上海市,比例為8.24%;其次是浙江省,比例為8.14%;江蘇省排在第三位,比例為7.73%。

  從風險較大上市公司比例看,有財務風險占比最高的是北京市,比例為28.33%;其次是上海市,比例為24.71%;第三是深圳市,比例為23.03%。

  異常值信用評級技術

  通過以破產企業財務指標異常狀況為理論分析依據,從企業運營過程中的資金籌集方式、資金籌集的內部使用方向和資金使用效率等環節入手,分析企業運營環節的資金使用效率和資金流向合理性,同時判斷企業財務數據和指標之間的變化關系和合理化程度,從而預測財務風險和財務粉飾的分析模型。

  總體結論和2013年預測

  近3年來,中國非金融類上市公司FSI總指數呈現下降趨勢,尤其2013年中國上市公司FSI總指數降至近5年來新低,反映出2013年中國宏觀經濟將面臨調整,實體經濟出現的經營和財務困難不容忽視,企業財務風險進一步加大。2013年,中國上市公司優秀企業的總體數量減少,同時,存在風險的上市公司數量正在增加,鑒於中國證券監管機構已經大力推動退市制度,已有財務風險的公司將面臨更為嚴格的審查,可以預計,中國上市公司退市數量和比例將在今後數年快速增加。

  主板上市公司的財務安全指數下降,同時,近5年來上市公司FSI主板指數低於同期FSI總指數,說明主板上市公司的總體財務安全狀況低於中小板和創業板,這與監管當局和投資者普遍認為的主板上市公司經營狀況和財務狀況好於中小板和創業板、主板上市公司更安全的觀念相反。從主板上市公司財務安全指標來看,主板上市公司的財務風險高於中小企業板和創業板。

  FSI中小板指數呈現快速下降趨勢。這說明,我國經濟周期調整對中小板上市公司帶來長期負面影響。從中小板財務安全指標數據看,2012年中小板總體財務安全性遠高於主板、創業板。因此,目前中小板市場仍然是我國資本市場中最安全的投資市場。

  從近4年創業板財務安全指數看,FSI創業板指數則一直處於下降趨勢。同時,創業板多項財務安全指標出現異常。這說明,我國經濟結構調整對創業板上市公司影響很大,創業板財務安全質量已經遠遠低於三年前水平,創業板上市公司的風險正在聚集。如果這一趨勢得不到遏制,創業板可能成為風險最大的分市場板塊。

  2013年房地產業投融資和風險預測

  2013年房地產業財務安全指數快達到近5年來行業的最高點。但是,FSI行業指數是所有行業中最低的。少數優秀房地產公司財務安全狀況極佳,但大多數中小房地產公司財務風險極大。在2012年的3個季度裡,FSI房地產指數曾出現2000多點上下巨大波動,反映瞭該行業的財務不確定性和政策導向性。2013年,該行業財務安全趨勢為不確定。從投融資角度看,該行業2013年需進一步觀察。同時,在投資該行業時,應考慮投資財務安全狀況好的上市公司。(中國經濟周刊)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-16/07402298227.shtml

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